中原证券中海冲刺“地产一哥”，2个月花超400亿拿地！颜建国：全年拿地预算800亿-1000亿

房地产史诗级新政出台下，有企业选择谨慎观望，也有企业选择强势拿地。

8月31日，上海举行2026年第八批次集中供地，出让普陀区真如“真如之心”地块和松江区泗泾地块2宗宅地。

其中，起拍价高达150.19亿元的普陀区“真如之心”地块为本场土拍的最大焦点。同时，该地块也是“828”楼市新政出台后，核心城市出让的首宗地块。

最终，“真如之心”地块被中海地产(00688.HK，股票简称“中国海外发展”)以底价拿下，成交楼面价3.78万元/㎡。

8月28日下午，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布关于《完善商品住房销售制度的通知》。新政提出，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”。对于新出让土地的商品住房项目和已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。

对于房企而言，现房销售则意味着资金回笼周期被拉长，对企业的资金实力、运营能力、产品打造能力将提出更高要求。而在土地市场，有业内人士认为，头部房企需要花时间来逐城研究地方规则、重新搭建投资测算模型、重新掂量资金成本，短期内大概率会集体放缓拿地节奏。

多数房企选择观望之际，中海却逆势出手拿下百亿级地块，其背后有何考量？对此，时代周报记者向中海地产上海公司发送了采访提纲，截至发稿，尚未获得回复。

仅中海地产报名参拍

“真如之心”地块，全称普陀区W060802单元B03B-01、B04B-01、B06-01地块，由两幅居住用地和一幅商办用地组成，土地出让面积11.91万㎡，容积率3.33，计容建筑面积39.69万㎡，起拍价150.19亿元，起始楼面价3.78万元/㎡。

该地块位于上海内中环成熟板块，综合区位优势十分突出。交通方面，紧邻轨交11、14号线真如站TOD枢纽，距上海西站仅900米。配套方面，拥有环宇城MAX、山姆会员店等优质商业综合体。

凭借核心地段、成熟配套、超大体量，“真如之心”地块自挂牌之日起便备受关注。不过，中指研究院数据显示，仅有中海地产一家企业报名参拍该地块，保利发展、建发地产、绿城中国、招商蛇口等一众上海土拍市场常客均未参与争夺。

中指研究院上海数据总经理张文静分析指出，作为“828新政”出台后的首场土拍，此次土拍在预售要求、资金回款等方面仍有待进一步细则明晰，房企投资决策整体保持审慎理性。

此外，真如之心地块体量较大、资金沉淀规模较高，在当前环境下企业对资金回款周期亦有综合考量，多重因素叠加，导致本批次参拍企业数量及参拍热度处于相对保守水平。

在上海中原地产资深分析师卢文曦看来，中海地产拿地符合市场预期。他指出，中海此前布局真如板块多年，区域内落地多个标杆项目，对板块发展、配套规划、市场客群有着深度认知，深耕意愿明确。

据了解，自2018年参与红旗村旧改以来，中海地产在真如板块内开发有中海·臻如府、中海·真如境、中海环宇城MAX等项目。

2025年7月，中海地产以65.25亿元拿下真如翠谷一期商住地块，成交楼面价约5.89万元/㎡，即如今在售的中海·环宇玖章，该项目去年底首开，当天基本清盘；今年3月、5月、6月连续加推，仅四批次就热销近12.6亿元，为今年上半年浦西中环内网签套数TOP1、上海中环内网签套数TOP2。

全年拿地预算800亿-1000亿

事实上，拿下上海“真如之心”地块，并非中海地产近期唯一的大手笔。

进入8月以来，中海地产在土地市场明显发力，尤其是在北京市场开启“扫货模式”——三周时间耗资超150亿元。

此外，8月26日，中海地产董事局主席颜建国在业绩会上透露，7月初至8月26日，公司新增购地9宗，权益地价256.8亿。若算上此次真如地块，中海2个月拿地花了超400亿元。

而最新业绩报告披露，中海地产上半年拿地数量为9宗，对应权益地价76.6亿元。也就是说，下半年，中海地产拿地节奏明显加快。

据颜建国在业绩会上透露，在政策稳定前提下，中海全年新增购地目标保持800亿至1000亿元。

他指出，目前中海地产在一线及重点二线城市跟踪多个优质大项目，未来几个月，将把握好投资机会，达成全年投资目标。同时，以提升投资确定性、提升回报水平为目标，公司将进一步拓展拿地渠道，抓住收并购、城市更新等机遇获取优质项目。

据时代周报记者统计，包括真如地块在内，中海地产今年购地投入已超480亿元，若要完成全年800亿至1000亿元的目标，接下来四个月还需投入至少300亿元。

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大举拿地的背后，是中海地产对行业第一宝座的明确野心。在公司“十五五”的规划中，就提及“销售型业务要牢牢占据市场第一的位置”。

从销售数据看，这一目标正加速兑现。今年上半年，中海地产实现全口径销售额1343.5亿元，同比增长11.8%，是TOP10房企中唯一实现两位数增长的企业，仅次于保利发展；权益销售额1236.0亿元，已升至行业第一。

今年前8月，中海地产全口径销售额达1654.7亿元，以微弱优势超过保利发展的1650亿元，跃居行业第一；权益销售额1522.3亿元，同样位列行业首位；唯有操盘销售额1489.2亿元，略逊于保利发展的1518.0亿元，位居第二。

三个销售口径中两个登顶、一个紧追，中海地产与保利发展的“一哥”之争已进入白热化。但“828”新政下现房销售加速推行，房企的开发逻辑、资金节奏和盈利模型都在被重塑，行业排位赛的变量陡然增多。

中海地产能否在年底稳稳坐上“一哥”宝座，仍需时间给出答案。

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